ＦＡＱ
ＦＡＱ（よくある質問）
Ｑ．ペアローンと自己破産、競売の関係は？
夫婦でペアローンを組んでいた場合、配偶者が支払を止めることで、住宅ローン債権者が代位弁済を実行することがあります。
その後は、保証会社などから、自宅を競売に移行するとの連絡が入ることが多いです。
ここで、ペアローンの自分の分を払っている場合、なぜ滞納していない自分の持ち分まで代位弁済されるのか疑問を感じる人もいます。
この点、通常のペアローンは、債務者の一人の支払が滞ったり破産したりすると、もう一人の債務者にも期限の利益を喪失させ、物件全体を競売できる内容になっています。
金融機関は、持分だけの売却・競売では買い手がつきにくく、持分の競売を回避するために抵当権設定等をしていることが多いでしょう。
ペアローン競売の場合の落札は？
ペアローンの相手が破綻しても、自分は支払っているのだから相手の共有持分だけ競売となり、自分で落札できないかと考える人もいます。
夫婦ペアローンで、離婚など夫婦関係が破綻していても、自宅にだけは住み続けたい、２人分のローンも払えるという人もいます。
しかし、大半は一括での競売か任意売却となります。共有持分だけ競売とはならないでしょう。
競売の場合、ペアローンの債務者は競落できないことになります。
ペアローン任意売却の場合の購入は？
競売での購入が難しい場合に、任意売却で購入したいと考える人も出てきます。
任意売却は、売り主の意向だけでなく、抵当権者の意向も確認する必要があります。
売買契約であれば、売り主と買主で金額を決めることはできますが、担保に取られている、抵当権等が設定されている場合には、その抹消もしてもらわなければなりません。
保証会社などの住宅ローン債権者が、いくらでの売却であれば、抵当権を抹消してくれるか、という交渉になります。
抵当権者としては、全体を競売にかけた場合の見込み価格と天秤にかけて判断することになるでしょう。
また、売主については、共有者になりますが、返済を止めた理由が自己破産であれば、破産管財人に権限が移ります。破産管財人が放棄しない限り、共有持分については破産財団を構成します。
この場合、破産管財人との共有持分の買取交渉となります。
破産管財人・抵当権者の双方が承諾する金額でなければ、購入は難しいでしょう。
ペアローン破綻で自分も自己破産する場合は？
自宅の維持を諦め、自分のペアローンも停止となれば、競売等の売却代金で不足したローン残額は、債務として残ることになります。
その支払が困難な場合には、ご自分も自己破産や個人再生などの方法で解決することになるでしょう。
このように自宅を手放して自己破産等をする場合、引っ越しのタイミングを心配する人も多いです。
自宅にいる間に破産申立て、開始決定後すぐの引越しは可能かどうか聞かれることも多いです。
これは、結局、競売や任意売却による新しい所有者がいつ決まるかによって変わります。
保証会社等、住宅ローン債権者は、強制的に引っ越しを求めることはできません。
自宅を明け渡すよう求めるのは、競売での落札代金や任意売却での代金を支払った、新しい所有者です。
新しい所有者が、所有権に基づき明渡を求めるという関係です。
そこまでは、居住できるのが原則です。
ただし、ご自分の破産手続で、破産管財人が選ばれた場合で任意売却をするという場合、破産管財人によっては明渡がされた空き家のほうが売りやすいという理由で、転居を求めてくることもあります。
この場合は、管財人の同意を受けて転居し、新住所で免責決定をもらう形になります。
これらのタイミングに先立ち、早めに転居すること自体は問題ありません。
ペアローンと個人再生
ペアローンの相手方が支払を怠り、代位弁済されてしまったものの、相手方自身が自己破産ではなく、自宅を残したいと希望を持つこともあります。
この場合、個人再生による巻き戻しを使うことが考えられます。
代位弁済から６ヶ月以内に裁判所に申し立てる必要がありますが、巻き戻しによって代位弁済自体をなかったことにできる制度です。
過去の滞納分をどうするかという点や、早期に申立をしなければならないため費用面の問題がある点、銀行との細かな調整が必要な点など問題点はありますが、代位弁済という大問題を法的にクリアできる制度です。
ただし、個人再生では、ペアローンの場合に、単独申立をできるかという論点もあります。
この双方に詳しい専門家に依頼しないとまずいことになります。
競売の場合の弁済順序は？
自宅の競売の場合、抵当権者以外の債権者から不動産の差押えを受けることもあります。
このような状況で自己破産を申立てた場合、債権の受け取る順番はどのようになるのでしょうか。
不動産競売の場合、競落代金は、申立等の手続費用を控除し、抵当権順に抵当権者に配当した後、差押等をした一般債権者に債権額に応じて案分します。抵当権には順位がありますので、第一順位、第二順位というように順番に弁済されます。
他の一般債権者が手続きに不参加であれば、差押えをした債権者が残代金を全て取得できます。
破産手続の場合、破産手続開始決定後、管財人が通常は任意売却を試みますが最終的に競落となると、抵当権者への配当後残代金を破産管財人が取得し、破産手続き内で配当となるでしょう。
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