ＦＡＱ
ＦＡＱ（よくある質問）
Ｑ．マンション管理費の消滅時効期間は？
マンション管理費の消滅時効期間は５年です。
かつて争いがありましたが、最高裁判所第２小法廷平成１６年４月２３日判決により５年とされ、その後は、５年間での消滅時効を前提に時効管理がされるようになっています。
根拠としては、改正前民法１６９条の定期給付債権の時効です。こちらは２０２０年施行の改正民法により削除されましたが、一般規定の消滅時効期間も認識してから５年が採用されていますので、現在も５年という考え方で管理すべきでしょう。
この判例は
- マンションの管理会社や理事で、管理費滞納案件がある
- 長期間、マンション管理費を滞納してしまっている
ような人はチェックしておくと良いでしょう。
事案の概要
原告は、建物区分所有法３条所定のマンション管理組合。
被告が、その組合員である区分所有者。
滞納管理費及び特別修繕費の支払を求めた事案でした。
被告は、区分所有建物である本件マンションの１室を前区分所有者から購入しました。
この前区分所有者は、６年余りにわたって管理費及び特別修繕費合計約１７４万円を滞納。
そこで、管理組合が、建物区分所有法８条の規定による滞納管理費等の承継を主張。被告にその支払を求めました。
マンションの滞納管理費は、新しい所有者が引き継がなければならないというルールがあります。
これに対し、被告は、本件管理費等の債権は民法１６９条所定の定期給付債権として５年間の短期消滅時効が適用されると主張。
支払期限から５年を経過していた内金１０４万円余りの分について消滅時効を援用しました。
マンション管理組合の管理費等債権の消滅時効期間がどうなるのか争われました。
管理規約で金額の変動可能性があり
本件マンションの管理規約において、管理費及び特別修繕費に関する定めは、次のように書かれていました。
組合員である区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、管理費等を納入しなければならない。
その額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出。
毎会計年度の収支予算案により、総会の承認を受ける。
特別修繕費は修繕積立金として積み立てるものとする。
管理費等について、組合員が各自開設する預金口座からの自動振替の方法等により翌月分を毎月末日までに一括して受け入れる方法により徴収する。
管理費等の額、賦課徴収方法等については、総会の決議を経なければならない。
金額について、変動がありうる規定にはなっています。
高等裁判所まで消滅時効は否定
第１審も第２審の高等裁判所も、民法１６９条の適用を否定し、消滅時効の抗弁を排斥。
マンション管理組合の請求を認めました。
管理費等は、原則的には毎月一定額を支払う形になってはいるものの、総会の決議によりその額が決定され、毎年要する経費の変化に応じて年単位で増額、減額等がされることが予定されているものでした。
その年額が毎年一定となるものではないので、民法１６９条が適用される、基本権たる定期金債権から発生する支分権としての性質を持たないという理由でした。
定期給付債権の消滅時効とは？
ここで問題にされたのが、定期給付債権の消滅時効の話です。
民法１６９条では、定期給付債権の消滅時効期間を５年間とし、短期消滅時効の対象としていました。
定期給付債権とは、基本権たる定期金債権があり、そこから発生する支分権で、かつ、その支分権の発生に要する期間が１年以下のものとされていました。
家賃等がここに含まれるとされていました。
ここにマンション管理費が含まれるのか、マンション管理費では、基本権たる定期金債権という概念があるのか、問題となったわけです。
なお、民法１６９条については、２０２０年４月施行の改正民法で削除され、別の規定になりました。
これは、消滅時効期間の基本が、時効期間のスタートを知ってから５年と改正されたため、短期消滅時効期間を定める意味がなくなったことによります。
最高裁判所は５年で消滅時効と判断
最高裁判所は、マンション管理費について短期消滅時効が適用されるとし、５年で消滅時効になると判断しました。
原判決を変更し、消滅時効の対象にならなかった約６９万円のみ支払いを命じました。
本件の管理費等の債権は、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものであると指摘。
このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法１６９条所定の債権に当たるものというべきであるとしました。
その具体的な額が共用部分等の管理に要する費用の増減に伴い、総会の決議により増減することがあるとしても、そのことは、上記の結論を左右するものではないと、増減される点をフォローし、過去のものは消滅時効の援用を認める結論に。
裁判官全員一致の判断でした。
補足意見で注意喚起
裁判官福田博の補足意見が出ていました。
この論点は注目を集めていましたので、マンション管理組合、管理会社に対する注意喚起の意味もあるといえます。
マンション等の区分所有建物においては、経常的な経費を賄うために徴収される通常の管理費とは別に、共用部分の経年劣化等に対処するための修繕費用は必ず必要となるものであって、これを区分所有者全員で負担しなければならないことはいうまでもないと指摘。
そのために要する費用は往々にして多額に上ることから、これを修繕を行う際に一度に徴収することは実際的とはいい難いと言及。
そこで、管理組合が長期的な収支見通しの下で計画的な積立てを行ってこれに備えるのが修繕積立金と呼ばれるものであり、将来への備えとして、このような対応が必要となることは当然のことというべきであるとしています。
このような修繕積立金は、区分所有建物の資産価値を維持保全するためのものであり、究極的には個々の区分所有者の利益に還元されるのであり、また、区分所有関係を維持していくために必要不可欠の負担ということもできると指摘。
修繕積立金のこのような性質にかんがみると、短期消滅時効の適用により、不誠実な一部の滞納者がその納付義務を容易に免れる結果とならないようにするための適切な方策が、立法措置を含め十分に検討されるべきものと考える。
修繕積立金が不足すると大変だから、法改正を含めて、しっかり対応しましょうね、という話です。
マンション管理組合はしっかりと管理を
マンション管理組合としては時効管理をしっかりしないとまずいです。
滞納が発生すると、理事会等で議題に出るはずです。
その対応が緩いと、消滅時効援用により回収不能、修繕計画にも影響が出てしまいます。
同じマンションの居住者の場合には、裁判等に動きにくいのも事実ですが、消滅時効になってしまうのは他の区分所有者への影響も多いです。しっかり管理するようにしましょう。
この最高裁判決が出るまで、裁判例のなかには、マンション管理費の消滅時効期間を１０年とするものもありましたが、その後は５年となっています。
今回の理論は、ほとんどのマンション管理組合に広く及ぶものといえるので、ご注意ください。
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